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Sí, invierte en bienes raíces.

Editor: Hugo Vazquez

 

¡Claro que sí!

Antes de invertir, es importante que identifiques qué tipo de inversionista quieres ser. Puedes invertir para rentar (patrimonial), para revender o puedes ser un inversionista consumidor.

Después, revisa que el bien inmueble que quieres comprar tenga las características correctas, así tu dinero estará seguro, tendrás un plazo de retorno de inversión muy razonable y sobre todo, excelentes ganancias.

¿Tiene riesgos?

La verdad es que invertir en bienes raíces tiene riesgos muy moderados; pero si haces un análisis inteligente de la propiedad, estos pueden ser casi nulos.

En este artículo vas a conocer los factores más importantes para elegir bien la propiedad en que puedes comprar y qué tipo de inversionista quieres ser.

¿Qué tipo de inversionista eres o quieres ser?

 

Antes de invertir en bienes raíces, define qué tipo de inversionista quieres ser. Existen tres tipos básicos: Inversionista usuario, patrimonial y Flipper. Y cada uno de estos tipos tiene variables.

Inversionista usuario

usuario

El inversionista usuario es aquel que puede llegar a habitar la propiedad. En este caso debe existir un gusto personal por el inmueble y que éste cubra sus necesidades presentes o futuras. Existen algunas variables:

-El ahorrador: este inversionista compra la propiedad con un crédito hipotecario y lo paga en un plazo mediano, con el plan de vender y utilizar ese dinero como enganche de una propiedad más grande o con mejores acabados y amenidades. Es una muy buena estrategia, porque se evita pagar renta y aprovecha la plusvalía para potenciar su dinero.

Este esquema es ideal para los más jóvenes que están comprando su primera propiedad.

 

-Por etapa de vida: en este caso, el inversionista piensa habitar la propiedad en su etapa de vida actual o futura.

Por ejemplo, el soltero que quiere invertir en un departamento pequeño, pensando en venderlo o rentarlo cuando se case y necesite uno más grande. O al contrario, la pareja que compra un departamento para alquilarlo un tiempo y habitarlo cuando sus hijos se vayan de casa.

 

-Válvula de escape: Es para inversionistas que compran para rentar, pero no descartan habitar la propiedad en caso de que sus otros negocios o inversiones no resulten como ellos esperaban o el entorno económico no sea el esperado.

Es como una póliza de seguro, muy buena opción para emprendedores.

 

-Renta de semanas libres: esta opción funciona en propiedades con vocación vacacional. El inversionista compra una propiedad que usa unas cuantas semanas o meses al año, y el tiempo restante lo pone en renta.

Es la magia de saber invertir, con los ingresos por renta se paga la hipoteca u obtienes el retorno de inversión y tus vacaciones ¡son gratis! ¡Esto es ganar ganar!

 

Inversionista patrimonial

patrimonial

Este tipo de inversionista va al largo plazo; compra para rentar y no piensa habitar nunca la propiedad. Aquí no caben los gustos personales, la propiedad debe ser concebida con una visión más pragmática, pensando siempre en el tamaño del mercado de usuarios finales y en el retorno de inversión (ROI). A continuación, comentamos tres variables para este inversionista:

Renta corta estancia: Es muy similar a la opción que ya comentamos del inversionista usuario que renta sus semanas libres. La clave es: si rentas tu inmueble más semanas de las que usas ¡eres un inversionista financiero!;  en caso contrario, eres un inversionista usuario.

Para este esquema de inversión puedes usar plataformas como Airbnb o administradores locales de rentas de corta estancia. Éstas, en algunos casos  (como el de los jubilados de EEUU y Canadá), puede ser por algunos meses.

 

Renta larga estancia: Esta es una forma sencilla y segura de obtener un flujo de efecto y por lo mismo, es la opción de inversión patrimonial más usada. Se renta la propiedad con contratos de un año o más.

 

Tip 1: Existe la idea de que rentar un inmueble es algo arriesgado por los inquilinos morosos o que dañan el inmueble. Es cierto que este riesgo existe; pero el porcentaje es muy bajo. Un buen trabajo de investigación de referencias del posible cliente y un contrato hecho por un profesional ayudan a reducir estos escenarios.  Ese es el secreto mejor guardado de los grandes inversionistas inmobiliarios.

Tip 2: Si amueblas tu propiedad, puedes cobrar entre un 30 y un 40 % más de renta mensual.

 

Fórmulas y cálculos para inversionistas patrimoniales

 

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- ROI Retorno de Inversión:

Esta fórmula te va ayudar de forma sencilla a calcular cuánto tiempo tardarás en recuperar tu inversión. Ejemplo:  

Precio de la propiedad: $3,000,000.00

Renta mensual: $20,000.00

Gastos mensuales de mantenimiento e impuestos: $4,000.00

Utilidad neta mensual: $16,000.00

$3,000,000.00 / $16,000.00 = 187.5 meses

 

Si lo que deseas es conocer cuánto recuperarás de la inversión en un año deberás resolver la siguiente fórmula:

Utilidad neta mensual $16,000.00 x 12 meses = $192,000.00

Utilidad neta anual $192,000.00 x 100/$3,000,000.00 = 6.39 %

Al año de haber comprado el inmueble, se recuperará el 6.39 % de lo que invertiste.

 

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- Ganancia compuesta:

 Ten en cuenta que tendrás una doble ganancia, la de corto plazo (el ingreso por renta) y la de largo plazo (la plusvalía ganada con el tiempo). Hagamos un ejemplo:

Precio de la propiedad: $3,000,000.00

Renta mensual: $20,000.00 ($240,000.00 anuales).

Plusvalía anual: 8 % ($240,000.00).

Gastos anuales de mantenimiento e impuestos: $48,000.00

Tienes una ganancia compuesta de $432,000.00

Visto de esta manera, tu rendimiento anual sería del 14.39%, este es el otro gran secreto de los grandes inversionistas.

 

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- Inversión patrimonial con apalancamiento:

Recuerda que el precio de la renta mensual va a subir cada año por lo menos en el mismo porcentaje que la inflación, lo que provocará que en poco tiempo aumente la diferencia a tu favor entre el pago de la hipoteca y la renta recibida.  

Veamos el siguiente ejemplo:

Precio de la propiedad: $3,000,000.00

Apalancamiento: 70 % ($2,100,000.00)

Pago mensual del crédito hipotecario:  $23,000.00 fijos a 20 años.

Renta mensual: $20,000.00 con un aumento anual del 8 %.

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Como puedes ver, en tan solo 10 años puedes obtener por renta el doble de tu pago de crédito.

Si decidieras pagar todo lo obtenido por renta, liquidarías el crédito en menos de 12 años (basado en un crédito con una tasa anual del 10.5 %).

Conozco a varias personas que son dueños de muchas propiedades comprando con esta fórmula, ahora ellos tienen flujos mensuales que no tendrían con otro tipo de inversión.  

 

Inversionista Flipper

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 A este inversionista solo le interesa el corto plazo, invertir y recuperar con jugosas ganancias en poco tiempo. Son valientes que conocen otro de los grandes secretos inmobiliarios: la plusvalía acelerada.

Para esta modalidad se necesita liquidez. Las variables de inversionista Flipper son las siguientes:

- Por ciclo: En este caso lo más importante es el timing. La inversión puede ser de entre 3 y 6 años. Los inversionistas Flippers compran cuando el ciclo de la ciudad o el tipo de inmueble es bajo para vender cuando esté en la cresta de la ola.

Un excelente ejemplo es Tulúm, donde hoy existe oferta y demanda cada vez más alta. Recuerda la tierra es finita, lo que provocará que la oferta baje; el efecto será el aumento acelerado de  los precios y llegará entonces la oportunidad de vender con excelentes ganancias.

- De preventa: esta opción de inversión es relativamente nueva. El ciclo es todavía más rápido, de entre uno y tres años. Los inversionistas Flippers compran una propiedad en un desarrollo  en preventa, para vender cuando el proyecto esté concluido. La ganancia la obtienen del gran salto de valor entre una maqueta y el desarrollo hecho realidad.

El primer secreto es comprar con el mejor precio (en tanto tenga menos avance el desarrollo más bajo va a ser el precio). El segundo secreto es comprar las propiedades más atractivas del desarrollo, las mejores ubicadas, que sean únicas o escasas.

En algunos casos, pueden ahorrarse los gastos e impuestos notariales, pues ceden los derechos antes de llegar a ese paso.

¿Qué características de un bien inmueble debes analizar antes de comprarlo?

Seguro que has escuchado la famosa frase que refiere las 3 principales características que debe tener un bien inmueble para garantizar una buena inversión: “location, location and location”.

Y bueno, claro que la ubicación es uno de los factores más importantes, pero no el único. También son muy importantes otros aspectos como por ejemplo el diseño arquitectónico, la infraestructura, servicios existentes y los planeados para la zona donde se ubica el inmueble.

Que exista un mercado de usuarios finales, el prestigio del desarrollador y la dinámica del mercado inmobiliario en que se encuentra la ciudad son otros factores a considerar.

 

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El desarrollador

Una empresa desarrolladora grande y con prestigio es un gran respaldo para tu inversión. Un buen desarrollador garantiza que hubo una investigación seria del mercado, buen diseño arquitectónico y calidad en construcción y servicios;  además del correcto cumplimiento de las garantías.

 

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Dinámica inmobiliaria de la ciudad

Cada ciudad y región del país tiene un diferente nivel de dinamismo inmobiliario que tiene que ver con factores demográficos, económicos y hasta de percepción.

No es lo mismo invertir en una zona donde la industria se diversifica y crece, que en otra donde los problemas políticos y de seguridad impiden su crecimiento.

 

Panorama Inmobiliario en León, Guanajuato

León se encuentra en una etapa de inversión inmejorable.

Es la ciudad más grande del estado de Guanajuato y una de las más grandes e importantes del país.

El crecimiento demográfico y económico son el gran motor de su mercado inmobiliario. La industria automotriz ha provocado una gran demanda de propiedades en renta y venta.

Los ejecutivos y directores de las nuevas empresas que se instalan en la región como MICHELIN, PIRELLI y VW, han creado un nuevo mercado de gama media y alta; que prefieren los condominios horizontales o verticales por seguridad y que están dispuestos a pagar lo necesario para vivir con comodidad.

La zona norte de la ciudad es, sin duda, su zona dorada. Es en esa zona donde se encuentran las mejores escuelas y universidades, centros comerciales, restaurantes y hospitales.

 

Tulum en la Riviera Maya.

Esta zona en Quintana Roo, que se desarrolló a partir del auge de Cancún, es un imán para el turismo internacional porque, además de su gran conectividad con el mundo, combina su belleza natural con joyas arqueológicas y una oferta de servicios que incluye la mejor gastronomía, tiendas de primer nivel y una gran variedad de opciones de entretenimiento.

Y en los últimos años ha sido Tulum la que ha visto un mayor desarrollo, aunque sus precios siguen siendo comparativamente asequibles, por lo que ofrece una gran oportunidad de rendimiento.

Tulum ofrece hermosas playas justo a un lado de imponentes ruinas arqueológicas, algo que pocas ciudades en el mundo tienen. Además, está rodeado por una selva exuberante que oculta espectaculares cenotes que invitan a la aventura subacuática.

Y más allá de sus bellezas naturales e históricas, está el gran auge de restaurantes y tiendas de lujo que le dan el aire cosmopolita que los visitantes extranjeros aprecian.

Con grandes inversiones de los sectores público y privado en infraestructura, conexiones aéreas y servicios exclusivos; su crecimiento está prácticamente garantizado, lo cual significa que la oferta de bienes raíces se irá reduciendo y la plusvalía aumentará exponencialmente.

 

Nuevo Vallarta, Riviera Nayarit

Nuevo Vallarta es un mega desarrollo inmobiliario en la Riviera Nayarit; es sin duda una de las mejores opciones de inversión en playa. Fue concebido como un área de hoteles, casas y departamentos de lujo alrededor de las aguas de los canales al estilo Florida.

Es el destino vacacional preferido de los habitantes de Guadalajara y el Bajío; y en la temporada de otoño-invierno, de canadienses y estadounidenses, quienes compran propiedades o las alquilan por meses.

Es el segundo destino con mayor oferta hotelera de todo el país, cuenta con cinco kilómetros de playa, campos de golf del más alto nivel, lujosos condominios, restaurantes y dos marinas.

Se localiza a 8 minutos al norte de Puerto Vallarta y a 5 del Aeropuerto Internacional de Puerto Vallarta.


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